Fenntartható, környezetbarát épületek értékbecslése “ZÖLD ÉRTÉK – GREEN VALUE” Takács Nándor Igazságügyi szakértő c. egyetemi docens Ez az e-mail-cím a szpemrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát. PLÁNe mérnökiroda KFT. A Magyarországon felhasznált összes energia 40 százalékát épületeinkben használjuk el, amelynek mintegy kétharmada a fűtés és hűtés számlájára írható. A háztartások energiafelhasználásának megközelítőleg 80 százaléka hőcélú felhasználás (fűtés, használati melegvíz, illetve főzés). Ugyanakkor a nagyjából 4,3 millió lakást kitevő…

A környezeti problémák megoldási lehetőségeinek keresése során az ökológusok felismerték,  – és egyre inkább teret nyert ez a nézet –,  hogy a gazdasági fejlődést egységesen, rendszerszemléletben (holisztikus módon) kell vizsgálni. A vizsgált területek hármas egységet, az úgynevezett – fenntartható fejlődés három alappillérét ­- alkotják. Ezek: a szociális, a gazdasági és a környezeti pillérek, és mindhármat együttesen, kölcsönhatásaik figyelembevételével mérlegelni kell a különböző fejlesztési stratégiák, programok kidolgozása során.

Fenntarthatóság, fenntartható fejlődés

A nyolcvanas évek elején jelent meg a “fenntarthatóság” vagy a “fenntartható fejlődés” kifejezés a nemzetközi szakirodalomban. Általános ismertségét Lester R. Brown a fenntartható társadalom kialakításával foglalkozó műve váltotta ki, amely 1981-ben jelent meg. A szerző összekapcsolta a népesség növekedését a természeti erőforrások hasznosításával és mindezt úgy kívánta megoldani, hogy a lehető legkisebb legyen a természeti környezet mennyiségi és minőségi romlása.

1987-ben az ENSZ Környezet és Fejlődés Világbizottsága kiadta a ,,Közös jövőnk” című jelentését, melyben a gazdasági növekedés olyan új korszakának lehetőségét vázolta fel, amely a fenntartható fejlődés globális megvalósítására épít, megőrzi a természeti erőforrásokat, s amely megoldást jelenthetne a fejlődő országok nagy részében elhatalmasodó szegénység leküzdésére.

 A jelentést a bizottságot vezető Gro Harlem Brundtland norvég miniszterelnöknőről nevezték el és “Brundtland jelentésként” vált ismertté világszerte. Ebben nagyon röviden és tömören határozták meg a fenntartható fejlődés fogalmát: “a fenntartható fejlődés olyan fejlődés, amely kielégíti a jelen szükségleteit, anélkül, hogy veszélyeztetné a jövő nemzedékek esélyét arra, hogy ők is kielégíthessék szükségleteiket”.

A fenntartható fejlődés fogalmáról, lényegéről számos elemzés, vitairat látott napvilágot. Ezek közül talán Herman Daly véleményét érdemes kiemelni, miszerint  a tudomány az ún. lehetetlenségi állításokon alapszik. Lehetetlen felülmúlni a fény sebességét, anyagot és energiát teremteni vagy megsemmisíteni, perpetum mobilét építeni, stb. A lehetetlenségi tételek figyelembe vételével elkerülhetjük, hogy olyan tervekre pazaroljunk erőforrásokat, melyek eleve megvalósíthatatlanok. Daly lehetetlenségi tételként kezeli azt, hogy a világgazdaságban a szegénység és a környezet pusztulása növekedéssel nem számolható fel, ill. nem állítható meg, azaz a fenntartható növekedés lehetetlen, hibás paradoxon, mely a gazdaságra nem alkalmazható.

Megfogalmazása szerint a “fenntartható növekedés, fejlődés; “a folytonos szociális jólét elérése anélkül, hogy az ökológiai eltartó-képességet meghaladó módon növekednénk”.

Tehát a fejlődés alapvető célja a szociális jólét, a méltányos életfeltételek lehetőségének biztosítása mindenki és egyaránt a jelenlegi és a jövőbeli nemzedékek számára, ami csak úgy lehetséges, ha közben fenntartható módon hasznosítjuk a természeti erőforrásokat, elkerüljük a káros hatásokat, s különösen a környezet állapotában bekövetkező visszafordíthatatlan változásokat. A Világ Tudományos Akadémiáinak Nyilatkozata megfogalmazásában: “A fenntarthatóság az emberiség jelen szükségleteinek kielégítése a környezet és a természeti erőforrások jövő generációk számára történő megőrzésével egyidejűleg.”

Az Európai Közösség Bizottsága 2000-ben egy jogi szakértőt kért fel a fogalom meghatározására. Michael Decleris meghökkentőnek tűnő kijelentése szerint „A fenntartható fejlődés szabályai nem léteznek, azokat ki kell alakítani. A társadalom tagjainak a fenntartható fejlődés érdekében kifejtett magatartása sem adott, hanem azt meg kell teremteni. Sem az intézmények, sem a polgárok megfelelő magatartása ma még nem ismert”.

 Milyen stratégiát alkalmazzunk a fent definiált fenntartható fejlődés megvalósítására?

 A környezeti problémák többsége valamilyen módon kötődik az épületekhez, legyen szó az épületek energiafogyasztásáról, az elhelyezkedésről, az erõforrások vagy a vízfelhsználás hatékonyságáról. Az utóbbi években már hazánkban is kezdik megismerni a világ különböző tájain használatos, a környezettudatos építés konkrét és hiteles mérésére alkalmas épületminősítési rendszereket. A legismertebb ilyen rendszerek az amerikai LEED, a brit BREAM, a német DGNB, a francia HQA, vagy a távolabbi japán CASBE, az ausztrál Green Star.

A szigorúnál is szigorúbb épületminősítő rendszer, az amerikai alapítású Living Building titulusát csak olyan épület nyerheti el, amely nemhogy energiatakarékos, hanem szigorúan önfenntartó, és sem az energiafelhasználás, sem a kibocsátás terén szinte semmilyen terhet nem jelent környezetére. Nem meglepő, hogy egyelőre csak kevés épület nyerte el a világon ezt a minősítést.

 Ezek az önkéntesen választható rendszerek magasabb követelményeket várnak el egy-egy épülettől, mint a jelenleg általánosan érvényes szabályozások. Hasonlóan az élelmiszereken lévő táplálkozási címkékhez, vagy az egyes háztartási gépeken (pl. a mósógépeken) az épülettanúsító rendszer képes megmutatni a környezetbarát technológiával tervezett, kivitelezett és üzemeltetett épületek konkrét környezeti jellemzőit és eredményeit. Az egyes rendszerek bármely épülettípusra (lakásokra, irodákra, szállodákra, kórházakra, iskolákra, üzlethelyiségekre, bankokra, gyárakra, stadionokra, lakóparkokra stb.) alkalmazhatók, minden éghajlaton, régióban vagy bármely életciklusban lévő épületre. Például a LEED, melyben az építési projektek a különböző kritériumok teljesítése alapján kaphatnak krediteket. A kreditek alapján pedig különféle minősítéseket, amelyek az alábbi kategóriákon keresztül mérik az épületek összteljesítményét:

•  Fenntartható területkezelés, körültekintő helyszínválasztás;
• Vízfelhasználás hatékonysága;
• Energiafelhasználás és atmoszféra védelme;
• Felhasznált anyagok, erõforrások, hulladék;
• Beltéri környezeti minőség;
• Innováció és design (speciális, környezetbarát, előremutató tervezési módszerek, innovatív intézkedések);
• Regionális kreditek.

Ezek a tanúsítások, amelyek megkövetelik az eredmények kívülálló, harmadik fél általi ellenőrzését, egyértelmű piaci előnyt biztosítanak az ingatlanbefektetőknek és fejlesztõknek, de leginkább az ilyen ingatlan tulajdonosának. A környezettudatosság forradalmasítja a tervezői szakmát, arra késztetve az építészeket és mérnököket, hogy nagyobb odafigyelést szenteljenek a “zöldelemek és elvek” alkalmazásának. A fenntartható építészet célja az olyan épület, amelynek teljes életciklusára vetített erőforrás-használata nem nagyobb, mint a vizsgált terület adott épületre jutó erőforrása. A fenntartható ház felhasználja az alacsony energiájú házak koncepcióját, de nem az épületek energiaigényének minimalizálására, hanem a területi adottságoktól függő költséghatékony optimalizálására törekszik. Egyes számítások szerint hazánkban a fenntartható ház nettó fűtési energiaigénye 43 kWh/m2. (egy hagyományos családi házé ennek cca. 4-szerese). A magyarországi energiabesorolás: A+-tól I-ig osztályozza az épületeket. Az energia tanúsítványban (az épület zöld kártyáján) található értékek: a C kategória követelménynek megfelelő, ami ma 96-100 kWh/m2 éves fogyasztást jelent. Az A az 56-75 az A+minősítés az 55 kWh/m2-nél kevesebbet fogyasztó háznak jár. Átlagosnak számít az F jelzésű 151-190 közötti, rossznak az I, 341 kWh/m2/ év fölötti fogyasztás. Az alkalmazott betűk és színek utalnak az épület energiahatékonyságára, azaz, hogy a vizsgált épület mennyire energia pazarló vagy energia “spóroló”. Egyre többen ismerik és elhiszik, hogy az aktívház (több energiát termel, mint amit felhasznál) „villanyórája mindkét irányba képes forogni”.

 A nemzetközi tapasztalatok bizonyítják, hogy a fenntartható, környezetbarát épületek észrevehetően piacképesebbek, a bérlők nagyra értékelik az alacsonyabb üzemeltetési költségeket, a jobb komfortot, az egészségesebb külső és belső környezetet. A fejlettebb piacokon mindenesetre elvárás, hogy az új, első osztályú épületek (pl. zöldirodák) „zöld” jellemzőkkel is rendelkezzenek. Már bizonyított, hogy ezzel hosszabb távon felár is elérhető, ami az épület élettartama (60-80 év) alatt bőven kompenzálja üzemeltetési költségével a cca. 20%-kal magasabb építési többlet költségeket. Néhány példa:

•  A Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS adott ki (Eichholtz és tsa., 2009) részletesebben elemzi az épületek tényleges energiafelhasználása és pénzügyi vonatkozása közötti összefüggést. Az összefoglaló rész kiemeli, hogy egy zöld épület 10%-os energiahatékonyság-növelése 0.2% tényleges bérleti díjnövekedéssel párosul. Az elemzés kimutatja, hogy a megnövelt energiahatékonyságból származó 1 dollárnyi energiaköltség-megtakarítás 18 dollár megtérülést jelent az Energy Star tanúsítással rendelkező ingatlanok értékbecslésénél.

• 2007-ben az Energy Star minősítésű kereskedelmi ingatlanok értékesítési ára kb. 15%-kal, bérleti bevétel szempontjából 8%-kal volt magasabb, az üzemeltetési költségmegtakarítás pedig 10-20%-os volt(Murray, 2008).
  • Az Egyesült Államokra kiterjedően a CoStar adatbázis felhasználásával az elemzés kimutatta, hogy az Energy Star tanúsítással rendelkező ingatlanok esetében az értékesítési árak 5.76%-kal,
  • a LEED tanúsítással rendelkező ingatlanok esetében pedig 9.94%-kal voltak magasabbak.

 Az EU-n belüli, az épületek energiateljesítményére vonatkozó irányelvek, energiacímkék jelentősége növekszik, a nemzetközi minősítések szigorodnak. A tulajdonosok egyre kevésbe engedhetik meg maguknak az energiapazarló épületek működtetését, fenntartását. Kezdünk nagyobb figyelmet fordítani meglévő épületeink felújítására, hőszigetelésére, a megújúló energiák – fotovoltaikus panel (napelem), napkollektor, hőszívattyú, szélturbina – alkalmazására. Ezekben az épületekben az épületgépészet (vezérléstechnika) és a “tégla, mész” értékaránya egyes becslések szerint eléri a 60: 40 százalékot. A jövőben újabb kihívás a mérnököknek, építészeknek az építési költség csökkentése. Ki kell találni, hogyan lehet “pezsgőt inni sör árából”, azaz a hagyományos költségvetés alapján környezettudatosan építeni.

Folytatás és irodalomjegyzék 2. részben – Fenntartható építés, fenntartható épületek, zöld épületek, zöld érték.